PREMESSA

Dal 28 luglio 2024 è entrata in vigore la legge 105/2024 di conversione del “DL SALVACASA”. I professionisti e gli operatori degli Uffici Tecnici dei Comuni dopo la prima fase di calma legata anche al periodo estivo devono gestire il front office con i l livello informativo all’utenza per fornire la corretta informazione per la presentazione delle pratiche di sanatoria e le attestazioni di legittimità. Inoltre è necessario che gli istruttori degli uffici tecnici abbiamo le idee chiare sulla gestione delle prime pratiche di permesso di costruire e SCIA in sanatoria ex art. 36 bis del DPR 380/2001. Abbiamo affrontato il primo periodo transitorio legato anche alla conversione del DL 69/2024 percorrendo la strada per verificare i primi profili giuridici problematici per l’effettiva applicazione delle novità, prima della maturazione del naturale repertorio che si configura complesso vista la quantità e la portata delle modifiche sostanziali introdotte. Ricordiamo che la legge ha cercato di dare una risposta alla problematica dei trasferimenti degli immobili ed alle successive attività di valorizzazione dei fabbricati modificando il TUE (Testo Unico Edilizia DPR 380/2001) anche con la finalità di rilanciare il mercato immobiliare e superare le incertezze applicative della normativa di settore. Tale incertezza ha coinvolto sia gli uffici tecnici che i professionisti penalizzando i cittadini e gli operatori economici. È necessario, pertanto, focalizzare le novità tecniche e procedurali principali ed individuare le coordinate pratiche essenziali tecnico-giuridico per una corretta applicazione del corpo delle novità apportate alla pratica quotidiana di gestione delle pratiche edilizie. Nell’ambito del corso verranno affrontati ed illustrati soprattutto casi pratici di calcolo sanzioni ex art. 36 bis attraverso la sequenza della corretta classificazione tecnico giuridica degli interventi da sanare sulla base del rispetto delle nuove disposizioni normative nonché approfondimenti sia in materia giuridica che urbanistica ed edilizia e paesaggistica, e sarà possibile approfondire i riflessi operativi che la normativa di semplificazione comporterà per le Pubbliche Amministrazioni e per i liberi professionisti. Sarà operato un focus anche sulla gestione di tutte le novità introdotte dal nuovo pacchetto di modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che riguardano quindi nel complesso:

• interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• tolleranze costruttive;
• sanatoria edilizia mediante accertamento di conformità;
• sanatoria edilizia delle parziali difformità;
• interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• interventi di edilizia libera (VEPA e pergotende);
• stato legittimo;
• mutamento d'uso urbanisticamente rilevante;

Rilevanti pertanto le modifiche che riguardano la sanatoria edilizia di cui all’art. 36-bis delle “parziali difformità” dal permesso di costruire o dalla SCIA o in assenza/difformità dalla SCIA. Con possibilità di “sanatoria condizionata” esclusa dalla giurisprudenza amministrativa; rilascio del permesso in sanatoria subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dagli uffici, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate. È espressamente previsto che l’istanza di sanatoria sia accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione prevista per lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE). Nei casi di cui all’art. 36-bis, alla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve pronunciarsi con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (silenzio assenso). Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 possono essere mantenute oltre i 180 giorni previa CILA, se rispettano le prescrizioni urbanistiche comunali e sono utilizzate per finalità sanitarie, assistenziali o educative, dimostrando la necessità del loro utilizzo continuato.

PROGRAMMA

GESTIONE NUOVE PRATICHE DI SANATORIA ED ACCERTAMENTI DI LEGITTIMITA’ ATTRAVERSO IL RICONOSCIMENTO DELLE TOLLERANZE – GESTIONE NOVITA’ AL TUE (DPR 380/2001):
• Dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile (nel suo complesso e delle singole unità immobiliari):
- Il riferimento all’ultimo titolo edilizio;
- fiscalizzazione e sanatorie: titoli legittimanti;
- Conseguenze per l’attività del professionista tecnico in merito alla certificazione dello stato legittimo;
• Le tolleranze costruttive/esecutive:
- Tutte le nuove soglie quantitative di tolleranza (fino al 6%);
- I criteri di computo delle tolleranze;
- “Eliminazione della doppia conformità”: vantaggi e procedimenti;
- Le nuove tolleranze per gli interventi fino al 24 maggio 2024 ed il loro raccordo con le ipotesi già previste dalla L 120/2020;
- Raccordi con il D.lgs. 42/2004;
- La verifica del tecnico sui diritti dei terzi;
• L’accertamento di conformità ex art. 36 bis per le parziali difformità (e per assenza/difformità dalla SCIA)
- La nuova doppia conformità urbanistico ed edilizia cosiddetta “asimmetrica”;
- Prescrizioni e condizioni per accertamento della nuova doppia conformità;
- Il procedimento abilitativo e la “nuova SCIA in sanatoria”;
- La sanatoria in aree vincolate (ed il difetto di coordinamento con il vigente testo normativo D.lgs. 42/2004),
- verifiche adempimenti attestazione del tecnico;
- Il quadro sanzionatorio;
• Varianti in corso d’opera a titoli abilitativi risalenti (licenze e concessioni edilizie) non presentate per opere realizzate prima del 1977;
• L’abitabilità/agibilità a seguito di sopralluogo del tecnico comunale e mancata contestazione di difformità: sono sanabili?
• Modifiche ai requisiti igienico-sanitari nelle more dell’approvazione del nuovo Decreto da parte del Ministero della Salute (art. 20 DPR 380/2001);
- Le altezze minime interne,
• Gli abusi in zone sismiche e la nuova verifica di sicurezza sismica;
• La nuova disciplina del mutamento di destinazione d’uso:
- La semplificazione del cambio d’uso urbanisticamente rilevante senza opere, per “l’intero immobile” e per “la singola unità immobiliare”;
- La conferma delle disposizioni delle previsioni urbanistiche locali e la deroga al reperimento degli standard;
• Modifiche all’art. 2 bis DPR 380/2001
- Il recupero di sottotetti;
• Le VEPA nei porticati
- L’introduzione dei porticati nel campo di applicazione delle VEPA liberalizzate;
- La liberalizzazione degli elementi da esterno: casi e condizioni;
• Le pergole bioclimatiche
• Le opere “provvisorie costruite in epoca Covid ed il loro mantenimento per odierne esigenze:
- Ipotesi di mantenimento in esercizio;
• La revisione del regime di circolazione dei beni acquisiti al patrimonio pubblico a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione.

Tutti i casi pratici saranno illustrati con elaborati grafici