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PREMESSA

Dal 28 luglio 2024 è entrata in vigore la legge 105/2024 di conversione del “DL SALVACASA”. Abbiamo affrontato il periodo transitorio legato alla conversione del DL 69/2024 e la strada per verificare i primi profili problematici nella sua effettiva applicazione, prima della maturazione del naturale repertorio che si configura complesso vista la quantità e la portata delle modifiche sostanziali introdotte. Ricordiamo che la legge ha cercato di modificare il TUE (Testo Unico Edilizia DPR 380/2001) con la finalità di rilanciare il mercato immobiliare ed ai fini di superare le incertezze applicative della normativa di settore, in specie nelle operazioni di riuso del patrimonio immobiliare esistente.

È necessario, pertanto, focalizzare le novità principali ed individuare le coordinate essenziali di principio tecnico-giuridico per una corretta applicazione del corpo delle novità apportate al sistema della struttura del Testo Unico Edilizia. Nell’ambito del corso verranno affrontati attraverso illustrazione di casi pratici, i punti di maggiore criticità rispetto alle nuove disposizioni normative nonchè attraverso approfondimenti giuridici, e sarà possibile approfondire i riflessi operativi che la normativa di semplificazione comporterà per le Pubbliche Amministrazioni e per i liberi professonisti.

Dalle precisazioni che riguardano l'edilizia libera (con particolare riferimento alle vetrate panoramiche e alle pergotende) fino alla sanatoria degli abusi edilizi che, in caso di lievi difformità, non necessiterà più della "doppia conformità non condizionata”. Nel dettaglio, il provvedimento legislativo è intervenuto con un nuovo pacchetto di modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che riguardano:

• gli interventi di edilizia libera (VEPA e pergotende);
• lo stato legittimo;
• il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante;
• gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• le tolleranze costruttive;
• la sanatoria edilizia mediante accertamento di conformità;
• la sanatoria edilizia delle parziali difformità;
• gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• il fondo per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale.

Rilevanti si diceva sono le modifiche che riguardano la sanatoria edilizia. L’art. 36-bis riguarda la sanatoria delle “parziali difformità” dal permesso di costruire o dalla SCIA o in assenza/difformità dalla SCIA. La grande novità riguarda il fatto che in questo caso è prevista la possibilità di “sanatoria condizionata” esclusa dalla giurisprudenza amministrativa. Il comma 2 del nuovo art. 36-bis, infatti, consente allo SUE il rilascio del permesso in sanatoria subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dagli uffici, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate. Un’altra importante novità è l’introduzione della disciplina della SCIA in sanatoria, prima deducibile solo per analogia.

PROGRAMMA

NOVITA’ INTRODOTTE DALLA L 105/2024 AL SISTEMA DELLA DISCIPLINA EDILIZIA:

• Modifiche all’art. 2 bis DPR 380/2001
• L’attività di edilizia libera e VEPA nei porticati e le pergole bioclimatiche
- L’introduzione dei porticati nel campo di applicazione delle VEPA liberalizzate;
• L’ulteriore cambiamento dell’articolo 9 bis del Dpr 380/2001 con l’ampliamento della possibilità di dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile (nel suo complesso e delle singole unità immobiliari):
- Il riferimento all’ultimo titolo edilizio;
- fiscalizzazione e sanatorie;
- Conseguenze per l’attività del professionista tecnico in merito alla certificazione dello stato legittimo;
• Modifiche ai requisiti igienico-sanitari nelle more dell’approvazione del nuovo Decreto da parte del Ministero della Salute (art. 20 DPR 380/2001);
- Le altezze minime interne,
- i monolocali “in deroga”
• Le tolleranze costruttive/esecutive: la nuova formulazione dell’articolo 34 bis
- Tutte le nuove soglie quantitative di tolleranza (fino al 6%);
- I criteri di computo delle tolleranze;
- Le nuove tolleranze per gli interventi fino al 24 maggio 2024 ed il loro raccordo con le ipotesi già previste dalla L 120/2020;
- Raccordi con il DLgs 42/2004;
- La verifica del tecnico sui diritti dei terzi;
• L’accertamento di conformità ex art. 36 bis per le parziali difformità (e per assenza/difformità dalla SCIA)
- La nuova conformità urbanistico ed edilizia cosiddetta “asimmetrica”: una terza via rispetto alla doppia conformità e alla conformità giurisprudenziale;
- Prescrizioni e condizioni per accertamento della nuova conformità;
- la “nuova SCIA in sanatoria”: introduzione di una nuova disciplina nell’ordinamento;
- La sanatoria in aree vincolate (ed il difetto di coordinamento con il vigente testo normativo DLgs 42/2004) e la modifica dell’articolo 32 in merito alle variazioni essenziali;
• Il mutato quadro sanzionatorio; la revisione del regime di circolazione dei beni acquisiti al patrimonio pubblico a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione. La triplicazione della sanzione prevista per la fiscalizzazione degli abusi.
• Varianti in corso d’opera a titoli abilitativi risalenti (licenze e concessioni edilizie) non presentate per opere realizzate prima del 1977;
• L’abitabilità/agibilità a seguito di sopralluogo del tecnico comunale e mancata contestazione di difformità.
• Gli abusi in zone sismiche e la nuova verifica di sicurezza sismica;
• La nuova disciplina del mutamento di destinazione d’uso:
- La semplificazione del cambio d’uso urbanisticamente rilevante senza opere, per “l’intero immobile” e per “la singola unità immobiliare”;
- La conferma delle disposizioni delle previsioni urbanistiche locali e la deroga al reperimento degli standard.

Tutti i casi pratici saranno illustrati con elaborati grafici.